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생활문화

[신년 IS인터뷰] 박원갑 부동산전문위원 "올해는 상저하고...3월부터 급매 노려야"

요즘 젊은 세대도 부동산에 대한 관심이 높다. 1인 가구가 증가하면서 내 집 마련에 대한 욕구가 있는 것 뿐 아니라 재산 증식을 위해 적극적으로 투자하고 있다. 몇 년 전만 해도 영끌(영혼까지 끌어모아 투자)이 유행하기도 했다. 하지만 지금은 국내외적인 불확실성이 커지면서 부동산에 대한 신중한 접근을 요구하는 전문가들이 많다. 올해는 전쟁과 신냉전에 더해 한국 뿐 아니라 세계적으로 선거가 예정돼 있어 변수도 더욱 많아졌다. 2024년 갑진년에는 부동산 투자를 어떻게 해야 할까. 본지는 신년을 맞아 부동산 전문가로 유명한 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원에게 올해 부동산 시장 전망과 공략법을 물어봤다. "무주택자 3·1절 이후 급매물 노려야"“한마디로 올해 부동산 시장은 '상저하고(上低下高)' 속에 '소(小) 박스권' 장세가 예상됩니다.”박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 최근 신년 인터뷰에서 "금리 인하를 기다리는 매수자들이 관망하며 올해 1분기까지 아파트값이 하락하고, 2분기에 약보합세를 보이다가 7월 이후 다시 반등할 가능성이 있다"며 "무주택자는 청약과 경매 등 내 집 마련 전략을, 다주택자라면 세금 부담을 따져 매도를 고민해야 한다"고 조언했다.특히 박 위원은 서울을 비롯한 수도권의 경우 시세가 급등락하기보다는 작은 박스권에서 움직이는 양상이 될 것이라고 내다봤다. 다만 거래량은 예년처럼 많지 않아 불황 장세 가능성이 크다는 게 박 위원의 분석이다.올해 4월 치러질 제22대 국회의원선거(총선)도 시장에 큰 영향을 주진 못할 전망이다. 박 위원은 "정치 선진화로 돈 선거가 사라지면서 과거처럼 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 크지 않다"며 "표심을 잡기 위해 개발 공약이 나올 수 있어 지역에선 호재가 될 수 있지만, 이런 공약은 국지적인 영향일 뿐 전체 시장에 큰 영향을 주긴 어렵다"고 지적했다.부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 위기설도 마찬가지다. 그는 "부동산 PF 만기가 올 6월쯤에 몰려 있어 상반기에는 위기설이 계속 나올 것"이라면서도 "심리적인 측면에서 간접적인 영향을 미칠 뿐, 기존 주택 매매 시장에 직접적인 영향을 주는 요인은 아니다"고 했다. 박 위원은 상저하고 속 올해 무주택자의 바람직한 주택마련 전략으로 '급매'와 '청약' '경매'를 꼽았다. 먼저 그는 "상반기 주택 가격 하락이 단기간, 빠르게 나타날 수 있다. 설 연휴 혹은 3·1절 지나서부터는 급매물을 찾아봐야 한다"며 "지난 2021년 10월 실거래가가 고점이다. 그때 대비 20~30% 정도 싼 걸 중심으로 선별 접근하는 게 좋다"고 했다.청약과 관련해서는 "분양은 무조건 받지 말고, 주변 시세보다 한 10% 정도 낮은 곳에 선별적으로 넣어야 한다"며 "급매와 청약 중 하나만 고집하지 말고, 경매까지 포함해 '쓰리 트랙' 전략으로 가는 게 현명하다"고 말했다.1주택자라면 미래 가치를 따져봐야 한다고 조언했다. 박 위원은 "1주택자는 다양한 비과세 혜택을 따지면서 10년 후 미래 가치가 높아질 지역으로 이주할 전략을 세우면 좋다"며 "교육, 교통, 주거환경, 편의시설 등 주거 선택 기준 중에서 주거환경의 중요성이 부각되는 추세인 만큼, 녹지나 한강 조망 등 주거환경이 좋은 한강변과 용산공원 인근 등의 주택은 가치가 계속 오를 것"이라고 했다.또 박 위원은 다주택자의 부동산 전략으로 "매각, 증여나 임대주택 등록 등을 활용해 보유물량을 줄여야 한다"고 강조했다. 세부담이 커지고 있는 만큼, 여러 채의 집을 보유하는 것보다는 '똘똘한 한 채'를 마련하는 것이 중요하다는 것이다.그는 이어 "전반적으로 거래가 위축되는 가운데 가격은 지역에 따라 박스권에서 울퉁불퉁한 장세가 예상된다"며 "이런 상황에서 수요자들에게 필요한 것은 무리하게 집 두 채이상을 보유하기 보다는 강남 등에 한 채를 마련하는 보수적인 마인드이 필요하다"고 덧붙였다. "MZ가 인구 절반…35세 여성이 좋아하는 부동산 골라라"박원갑 위원은 도시형생활주택·생활숙박시설·분양형 호텔 등 틈새상품에 대한 투자는 위험하고, 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산들은 거래 절벽이 불가피하다는 분석도 내놨다.그는 "틈새상품은 위기가 오면 모래성처럼 무너지기 때문에 굉장히 위험하다"며 "보통 틈새상품의 분양은 은퇴자나 은퇴 예정자들이 많이 받는 경향이 있는데, 그 재산이 공중분해 될 수도 있다"고 경고했다. 또 "일례로 한 나무가 가뭄을 겪으면 몸통은 살아있지만 곁가지는 말라비틀어진다"며 "원할 때 팔 수 있는 메인 상품을 사야한다"고 조언했다.특히 박 위원은 "35세 여성이 좋아하는 부동산에 투자하면 실패하지 않을 것"이라고 강조했다. 이어 "한국 인구구조에서 MZ세대가 46%가량을 차지한다"며 "이들이 부동산 주요 소비층인 만큼 MZ세대 트렌드를 따라가야 한다"고 설명했다. 향후 20년간 MZ세대가 선호하는 타운맨션, 즉 인프라스트럭처가 잘 갖춰진 대형 아파트가 가장 탄탄한 투자처가 될 것이라는 게 그의 생각이다.마지막으로 박원갑 위원은 "저렴한 매물을 찾아내기 위해서는 많이 찾아다니고, 많이 검색하고, 담론에 빠지지 않고 실용적으로 판단할 수 있는 지적 능력이 필요하다"며 "시장의 흐름을 잡기 위해서는 한국부동산원 실거래가, KB선도아파트 50지수, 거래량을 보는 게 좋다"고 조언했다. 안민구 기자 amg9@edaily.co.kr 2024.01.03 07:00
산업

하반기 서울 청약가점 합격선 평균 55점…상반기보다 9점↑

올해 하반기 서울의 아파트 청약 당첨 가점 합격선이 상반기에 비해 9점 가까이 상승한 것으로 나타났다.12일 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난 7월 1일부터 이달 10일까지 청약을 진행한 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점은 55.4점으로 집계됐다.이는 올해 상반기(46.5점)보다 8.9점 오른 수치다.지난해 하반기(37.3점)와 비교하면 18점 이상 상승한 것이기도 하다.청약 가점은 84점 만점으로 무주택 기간(최고 32점)과 부양가족(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등에 따라 산정된다.올해 하반기 서울 아파트 청약에 당첨되려면 무주택 기간 11년(24점) 이상, 부양가족 3명(20점) 이상, 통장 가입 기간 10년(12점) 이상 등의 조건을 갖춰야 한다.부동산 시장 호황기였던 2021년 상반기 61.1점이었던 서울 아파트 평균 최저 당첨 가점은 이후 내림세를 지속하다 지난해 하반기에는 37.3점까지 떨어졌다.그러다 올해 초 전매제한 기간 단축, 1주택자의 기존 주택 처분 의무 폐지 등 청약 관련 규제가 완화하면서 청약자 수가 많아지자 가점이 다시 오름세를 탔다.아울러 상대적으로 수요가 큰 전용면적 85㎡ 이하 물량의 가점제 비율(40%)이 상대적으로 높은 것도 청약 가점 상승에 일부 영향을 미쳤을 것으로 보인다.서울에서 아파트 10가구를 분양할 때 가점제로 4가구, 추첨제로 6가구를 뽑는데, 이때 100명이 청약했다고 가정하면 가점 최상위 4명이 가점제로 당첨되고 96명은 추첨 대상이 된다.김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "서울 아파트 청약 물량은 대부분 전용면적 85㎡ 이하인데, 이 물량들은 가점제로 진행되는 비중이 여전히 크다"며 "분양가가 계속 높아지면서 가격 저항감이 생긴 결과 비교적 가격 부담이 적은 전용면적 85㎡ 이하에 청약이 몰리면서 가점이 높아진 것으로 분석된다"고 설명했다.또 "서울은 빈 땅이 없어 재개발 혹은 재건축 정비사업으로 아파트가 공급되는데, 이 경우 일반적으로 조합원들이 대형 평형을 가져가기 때문에 일반 실수요자들의 청약이 가점제가 적용된 중소형 평형에 몰릴 수밖에 없는 것도 가점 상승의 배경"이라고 부연했다.올해 분양한 단지 가운데 하반기 평균 청약 가점이 가장 높았던 곳은 지난 7월 분양한 용산구 용산호반써밋에이디션이었다.이 단지 전용면적 84.23㎡는 최고 가점 79점, 최저 가점 71점으로 평균 75점을 기록했다.지난 9월 분양한 관악구 힐스테이트관악센트씨엘 전용면적 59.96㎡는 가점 평균 73점으로 뒤를 이었다. 최고, 최저 가점이 각각 73점으로 동일했다.아직 최고 가점이 80점을 넘는 단지가 나타나지 않은 가운데 분양가 상한제가 적용되는 강남권 아파트가 분양을 앞두고 있어 최고 가점 경신이 예상된다.김 리서치연구원은 "연말 송파구 힐스테이트 이편한세상 문정이 공급을 앞두고 있어 80점을 넘는 당첨 가점이나 만점 청약 통장(84점)도 나올 수 있을 것으로 전망된다"고 말했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.11.12 17:49
부동산일반

다시 돌아온 30대 큰손? 1분기 전국아파트 거래 30대가 최대

올해 1분기 전국에서 거래된 아파트 중 30대의 매입 비중이 2019년 조사 이래 가장 높은 것으로 나타났다.지난해 금리 인상과 집값 하락으로 감소했던 30대의 구매 비중이 최근 금리 안정세와 생애최초대출·특례보금자리론 인기 등에 힘입어 다시 커진 것이다.30일 한국부동산원이 집계한 아파트 매입자 연령대별 거래 현황에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 거래 신고 건수는 총 8만8104건으로, 이 가운데 26.6%(2만3431건)를 30대가 사들였다.이는 직전 분기(22.2%)보다 4.4%포인트 높아진 것으로, 2019년 관련 조사를 시작한 이래 분기 기준으로 역대 최대다.특히 1분기 전국 아파트 거래 중 30대의 매입 비중은 25.6%를 차지한 40대(2만2575건)보다 높았다.전국 아파트 시장은 2020년 이후 30대가 주력으로 떠오른 서울과 달리 통상 40대의 매입 비중이 가장 높았다.2019년 조사 이래 작년까지 전국에서 30대의 매입 비중이 40대를 앞지른 경우는 서울 지역에서 2030세대의 '패닉 바잉'(공황 구매)이 정점에 달했던 2021년 3분기가 유일하다가 이번에 다시 30대가 40대 구매 비중을 앞질렀다.최근 시중은행의 대출 금리가 최저 3% 후반에서 4%대로 떨어지는 등 상승세가 주춤한 데다, 생애 최초 주택구입자에 대해 규제지역과 무관하게 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 높여주고, 대출 한도를 4억원에서 6억원으로 확대한 것이 이들의 구매 욕구를 상승시킨 것으로 보인다.1월 말부터 무주택자와 1주택자를 대상으로 판매된 특례보금자리론의 인기도 30대의 거래 비중이 높아진 원인으로 분석된다.특례보금자리론은 40대에도 일부 영향을 미쳐 1분기 전국 아파트 40대 매입 비중은 25.6%로 작년 4분기(24.3%)보다 소폭 상승했다.이에 비해 20대 이하 매입 비중은 작년 4분기 6.2%에서 올해 1분기는 4.7%로 낮아졌다.서울에서도 30대의 매입 비중이 높아졌다.올해 1분기 서울 아파트 30대 매입 비중은 30.9%(전체 6681건 중 263건)를 기록하며 작년 1분기(32.3%) 이후 가장 높았다. 지난해 4분기(22.7%)보다는 8%포인트가량 오른 것이다.2020년부터 집값 상승이 본격화하면서 '패닉 바잉'에 나섰던 30대 영끌족은 기존의 주력 주택 구매층인 40대를 앞지르며 서울 아파트 시장의 '큰 손'으로 등장했다.그러나 30%를 크게 웃돌던 30대 서울 아파트 매입 비중은 가파른 금리 인상 여파로 작년 10월 22.3%로 비중이 급감했다.그러다 올해 1월 26.3%로 높아진 데 이어 2월 30.6%, 3월 32.7%로 올라섰다.지난달 서울 아파트는 총 3234건의 거래 신고가 이뤄졌고, 이 가운데 1059건을 30대가 매입했다.월별로는 지난해 4월 36.0% 이후 11개월 만에 가장 높은 수치다.서울 마포구 아현동의 한 중개업소 대표는 "최근 집을 사는 사람은 무주택자이거나 1주택 갈아타기 수요가 대부분이라고 봐야 한다"며 "투자 수요 감소로 예년보다 적은 거래량 속에서 대출 여력이 높은 젊은 층을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다"고 말했다.서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2023.04.30 07:08
부동산

올해 1주택자 종부세 2400억원…국민 중 절반 '완화 필요'

올해 주택분 종합부동산세(종부세) 과세 인원이 100만명을 넘어설 것으로 추산됐다. 종부세를 내는 1세대 1주택자는 22만명으로, 약 2400억원 상당이다. 이 가운데 국민의 절반 이상이 종부세 완화에 공감한다는 여론조사 결과가 나왔다. 기획재정부는 올해 전체 종부세 고지 대상이 올해 120만명으로 사상 처음 100만명을 돌파할 전망이라고 지난 17일 밝혔다. 종부세액은 4조원으로 주택 가격이 고점을 찍은 지난해와 유사한 수준을 유지할 것으로 예상했다. 이중 올해 1세대 1주택자 가운데 종부세 고지 인원이 약 22만명으로 추산된다. 이는 2017년 과세 인원(3만6000명)의 6.1배에 달하는 규모다. 1세대 1주택자가 부담하는 종부세액도 2017년 151억원에서 올해 약 2400억원으로 증가할 것으로 전망됐다. 하지만 국민 중 절반 가량이 이 같은 종부세가 완화될 필요가 있다고 보고 있었다. 한국조세재정연구원(조세연)이 지난 7월 6∼13일 전국 만 19세 이상의 성인남녀 1000명을 대상으로 조사한 결과에 따르면 '종부세 완화 방안에 공감합니까'라는 물음에 25.8%가 '매우 공감한다'고 답했다. '대체로 공감한다'는 31.1%로 공감한다는 의견이 56.9%를 차지했다. 종부세 완화 방안에 공감하는 이유로는 '투기 목적이 없는 경우에도 투기 세력으로 간주해 중과세'(63.3%)가 가장 많이 꼽혔다. '부동산 세제의 정상화'(39.2%), '과도한 세 부담 발생으로 재산권 침해'(33.2%)가 뒤를 이었다. 반면 43.1%는 종부세 완화에 공감하지 않았다. 그 이유로는 '다주택자·부자에 대한 감세로 불평등 심화'(74%), '투기 수요를 유발해 부동산 시장 안정 저해'(51%), '세수 감소로 재정 건전성 악화'(16.2%) 순으로 많았다. 종부세 등 부동산 보유 관련 세금 부담이 높다고 생각하는 비율은 66.2%였다. '높다'가 43.2%, '매우 높다'가 23%였다. 올해 들어 지난 9월까지 종부세 부과에 대한 불복 심판청구가 4000건에 육박한 것으로 나타났다. 기획재정부 이재면 재산세제과장은 15일 진선미 더불어민주당 의원이 주최한 종부세 개편 토론회에서 올해 9월 기준 종부세 불복 심판 청구가 3843건으로 집계됐다고 밝혔다. 작년(284건) 심판 청구 건수의 13.5배에 달하는 수준이다. 이달 말 종부세 고지서가 발송되면 이러한 조세 저항은 더 거세질 전망이다. 최근 주택 가격 하락으로 납세자들의 불만도 커지고 있기 때문이다. 이재면 재산세제과장은 "과도한 종부세 부담으로 납세자 수용성이 낮아지고, 주택 과세 형평이라는 종부세 도입 취지도 훼손되고 있다"고 밝혔다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.11.21 07:00
부동산

안 팔래요...종부세 1주택 특례 신청자, 안내대상 10명 중 3명

올해 신설된 종합부동산세 특례를 신청한 사람이 과세 당국이 추산한 특례 대상자 가운데 10명 중 3명 수준에 그친 것으로 나타났다. 31일 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 고용진 의원이 국세청에서 제출받은 자료에 따르면 종부세 주택 수 제외 특례를 전산 신청한 인원은 3만792명으로 집계됐다. 이는 국세청이 추산한 대상 인원(9만2000명) 대비 33.5%에 그친 수준이다. 당초 국세청은 일시적 2주택자 4만7000명, 상속주택 보유자 1만명, 지방 저가 주택 보유자 3만5000명 등 9만2000명이 특례 대상이라고 추산하고 안내문을 발송했으나, 실제 신청자는 그 정도 규모가 아니었던 셈이다. 종류별로 보면 일시적 2주택 특례 신청자가 1만544명으로 추산치 대비 22.4%에 불과했다. 특례 안내를 받은 2주택자 대부분은 일시적 2주택 상태를 해소하고 1주택자가 될 의사가 없었던 것으로 풀이된다. 국세청은 올해 과세 기준일(6월 1일) 기준으로 2년 이내에 주택 1채를 추가 취득해 현재 주택 2채를 보유한 사람을 대상으로 특례 신청을 안내했는데, 이들 가운데 상당수인 3만7000여명 가량은 기한 내 주택을 팔고 1주택자가 될 계획이 없다는 것이다. 지방 저가 주택 특례 신청자 역시 1만1304명으로 추산치의 32.3%에 그쳤다. 지방 저가 주택의 경우 주택 보유자의 매도 의사와 상관없이 우선 특례를 받는 게 유리하지만, 특례 신청 비율은 생각보다 저조했다. 상속주택의 경우 안내 대상자 가운데 89.4%인 8944명이 특례를 신청한 것으로 나타났다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.31 09:12
부동산

20일인데 국회 표류 중...1주택 종부세 특별공제 사실상 무산

올해 1세대 1주택자의 세금 부담을 결정할 종합부동산세 특별공제 도입이 어려울 전망이다. 입법 기한이 20일로 다가온 가운데, 여야 사이에 합의가 이뤄질 가능성은 크지 않은 상황이다. 이 경우 특별공제 기준으로 과세 대상에서 제외됐던 9만여명은 결국 종부세를 납부하게 될 것으로 보인다. 18일 국세청에 따르면 올해 종부세 고지서에 특별공제 혜택을 반영하기 위해서는 오는 20일까지 국회에서 정부·여당의 조세특례제한법 개정안을 처리해야 한다. 정상적으로 종부세 고지서를 발송하려면 이날까지 세금 부과 기준을 확정하고 관련 행정 절차에 들어가야 하기 때문이다. 국세청이 각종 특례 신청과 합산배제 신고 내역을 정리해 행정안전부에 전달하면 행안부가 최종 종부세액을 계산하고, 이후 국세청이 다시 세부 오류 검증 작업을 거치는 식이다. 이 과정에서 실제 종부세 고지서가 나가는 11월 말까지 적어도 한 달가량 시간이 필요하다는 게 과세 당국의 입장이다. 현재 여당인 국민의힘은 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율을 올해 60%에서 내년 70%로 올리면서 특별공제를 도입하는 안을 제시했다. 야당인 더불어민주당은 올해 공정시장가액비율을 80%로 올려야 한다는 입장을 고수하고 있다. 20일까지 여야 합의가 이루어지지 않는다면, 1세대 1주택자 중에서도 공시가 11억∼14억원 주택을 보유한 9만3000명은 도로 종부세 과세 대상에 포함될 것으로 보인다. 시가(공시가 현실화율 75.1%) 기준으로는 14억6000만원∼18억6000만원 상당의 주택 1채를 보유한 경우가 여기에 해당한다. 보유 주택 공시가가 14억원을 넘는 경우도 종부세 부담이 당초 정부·여당안보다 올라가게 된다. 앞서 정부·여당은 최근 공시가격 상승과 종부세율·공정시장가액비율 인상으로 종부세 부담이 급격히 늘어난 점을 고려해 올해 종부세 특별공제(3억원)를 도입해 1세대 1주택자의 종부세 비과세 기준선을 11억원에서 14억원으로 올리는 방안을 추진해왔다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.18 10:23
부동산

'고깃집 가위부터 특올수리까지'...매매 절벽의 시대, 이렇게까지 합니다

한국은행이 10년 만에 기준금리 3% 시대를 연 가운데 다주택자들이 집을 팔기 위해 눈물겨운 분투를 펼치고 있다. 호가보다 수천만 원에서 2억원씩 낮게 부르는 것은 이미 기본이 된 분위기다. 수천만 원 이상을 투자해 '특올수리'를 한 뒤 최저가에 내놓는가 하면, '고깃집 가위를 집에 가져다 놓으면 팔린다'라는 등의 근거 없는 속설에도 기대고 있다. 속설부터 리모델링까지 '요지경' 경기도 신도시에 거주하고 있는 A 씨는 현재 다주택자다. 지난해 말 신축 아파트를 분양받아 입주했는데, 종전에 보유 중이던 아파트가 약 1년 가까이 팔리지 않아 본의 아니게 다주택자가 됐다. 올해 초만 해도 종전 집이 금세 매매될 것이라고 생각했던 그는 최근 들어 생각이 바뀌었다. A 씨는 "호가를 대폭 낮췄는데도 팔리지 않는다. 아파트 단지에 매매가 된 곳은 올 수리를 했더라. 나도 이러다가 안 되겠다 싶어 집 전체를 수리하고, 호가를 더 낮춰 내놨더니 집을 보러 오겠다는 사람이 나오고 있다"고 전했다. 손해가 크다. A 씨가 리모델링에 투입한 돈은 약 4000만원 선이다. 매매 가격도 2000만원 낮추면서 이 집 가격은 사실상 6000만원가량 떨어졌다. 그는 "이렇게 해서라도 팔아야 한다. 매월 은행에 내는 이자만 수백만 원인데, 금리가 더 오를 것으로 생각되기 때문"이라고 답했다. 리모델링만이 아니다. 온라인상에는 '안 팔리는 집을 파는 방법'이라면서 각종 노하우들이 넘쳐난다. '공인중개사에게 부동산 수수료를 더 챙겨줘라' '애완견과 고양이는 다른 곳으로 옮겨라' '안 쓰는 가구는 다 버려라' 등의 조언은 비교적 점잖은 축에 속한다. 각종 포털사이트에서는 "지푸라기를 잡는 심정으로 따라 하라"면서 '고깃집 가위를 가져다가 현관에 거꾸로 걸어라' '신발장에 동전을 넣어둬라' '빗자루를 거꾸로 세워둬라' 등의 근거 없는 속설도 떠돌고 있다. 전문가들은 리모델링이 집을 매매하는데 일정 부분 도움이 된다는 데 뜻을 같이했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "안 팔리는 집이 리모델링을 하면 팔린다는 것이 틀린 말은 아니다. 개인의 특별한 취향이 아닌 대중적인 수준의 리모델링은 상품성을 높이려는 차원이기 때문"이라고 말했다. 그러나 윤 연구원은 "원래 리모델링은 집의 가치를 끌어올려서 더 비싼 가격에 팔려고 하는 것이다. 그러나 지금은 거래가 잘 이뤄지지 않는 시기다. 리모델링 자체가 매매의 키가 되진 않는다"고 했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 교수는 "현재는 매수자 우위의 시장이다. 리모델링한 효과는 호가를 더 낮추거나 공인중개사에게 인센티브를 주는 식으로 '급급매' 수준에 처분할 때 비로소 발휘될 것으로 보인다"고 말했다. 하반기에도 시장 '꽁꽁' 현재 전국 주택 매매는 멈춰 선 상태다. 국토교통부가 발표한 주택 거래량 통계에 따르면, 지난 8월 전국에서 총 3만5531건이 거래됐는데, 이는 전년 동월(8만9057건) 대비 60.1% 감소한 수치다. 올해 들어 8월까지 거래량은 38만5391건으로 지난해 같은 기간(73만7317건)과 비교하면 반 토막 났다. 반면 미분양 주택은 쌓여가고 있다. 수도권의 미분양 주택은 지난 8월 5012가구로 전월보다 10.7%(483가구) 늘었다. 지방은 같은 기간 2만6755가구에서 2만7710가구로 3.6%(955가구) 증가했다. 향후 매수세는 더욱 움츠러들 것으로 예상한다. 한국부동산원이 조사한 전국 아파트 매매수급지수는 20주 연속 떨어져 이달 첫째 주 84.3을 기록했다. 수도권(80.0)과 지방(88.3) 모두 하락했으며, 서울은 77.7로 3년 4개월 만에 가장 낮은 수준을 보였다. 하반기에도 주택 매매 시장은 사실상 멈춰 설 것으로 분석된다. 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 12일 기준금리를 연 2.5%에서 3.0%로 0.5%포인트 올리기로 결정했다. 지난 4월부터 이달까지 5회 연속 기준금리 인상을 택하면서 주택 매매 역시 더욱 줄어들 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최근 주택시장을 이끌던 20~30대들은 자금 조달이 쉽지 않고, 1주택자는 취득세 중과 때문에 집을 사기 어려워져 수요의 공백이 나타나고 있다"며 "금리 인상 랠리가 마무리돼야 거래가 다시 살아날 것"이라고 진단했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.13 07:00
부동산

거래 '단절'·금리 폭등 시대…그래도 부동산 투자를 원하는 당신에게

부동산 '불장'의 시대가 끝나고 거래 '단절'의 시기가 시작됐다. 한때 하룻밤 자고 일어나면 수천만 원씩 치솟던 호가는 온데간데없고, 종전 실거래가 보다 가격을 끌어내린 급매물만 쌓이는 상황이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 잇따라 기준금리를 올리고 한국은행의 추가 인상도 예상되는 가운데 투자 심리도 꽁꽁 얼어붙었다. 일간스포츠는 창간 53주년을 맞아 박원갑 국민은행 수석전문위원·한문도 연세대학교 정경대학원 교수·윤지해 부동산R114 수석연구원·함영진 직방 빅데이터랩장 등 4명의 부동산 전문가에게 향후 국내 부동산 시장 전망 및 투자 방향에 관해 이야기를 들었다. 암울…올해 전망 대부분의 전문가들은 국내 부동산 시장이 적어도 내년까지 시장 침체 속에 가격 하락세 또는 보합세가 이어질 것으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 "현재 주택 시장이 금리 쇼크로 더욱 빠르게 냉각되고 있다"며 "금리 충격으로 시장 참여자들의 공포가 빠르게 전염되면서 모두 두려움에 떨고 서로 눈치를 보고 있는 상황"이라고 진단했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 교수는 집값 폭락 추세가 훨씬 심해질 것으로 예상했다. 한문도 교수는 "우리나라와 미국의 금리 인상이나 우크라이나 전쟁, 중국 버블 사태 등으로 인한 영향이 미치지 않은 상황"이라며 "본격적 하락은 시작도 안 했고 한 번도 경험하지 못한 주택 시장을 접할 수 있다"고 경고했다. 한문도 교수는 2006년부터 지난 6월까지 월평균 6000건에 달했던 거래가 9월 들어 600건으로 줄었다는 부분에 주목했다. 그는 "거래 절벽이 아닌 멸종 수준"이라면서 "현 정부 초반 민간의 활성화와 시장 안정화 두 마리 토끼를 잡으려고 했지만 잘못된 판단이다. 집값 하락 추세는 최소 2년에서 4년 정도 이어질 것"이라고 전망했다. 정부는 지난 21일 세종시 등 지방 대부분의 조정 대상 지역을 해제하면서 시장 활성화를 노리는 정책을 내놨다. 그러나 박 위원은 이번 조치가 극도의 침체를 보이는 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 박원갑 위원은 "금리 인상 등 주택 시장을 누르고 있는 요인이 너무 강해 이번 규제 해제 정책이 시장 분위기를 상승시키거나 반전시키는데 다소 어려움이 있을 것"이라며 "정부의 규제 해제도 시장 분위기를 바꾸기보다는 시장을 정상화하는데 취지가 있다"고 평가했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부의 지방 중심 조정 대상 지역 해제는 가격 상승이 아니라 하방을 방어하는 수준에서 거래량 증가가 있을 것"이라며 "서울은 규제에서 빠진 지역이 없다. 올 하반기에도 금리 인상 가능성에서 자유롭지 못한 가운데, 지금의 하락 추세가 이어지며 크게 달라지는 것은 없을 것"이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 거래 침체와 가격 하향 조정이 지속되는 현재 주택시장의 상황이 단기간에 반전되기는 어려울 것으로 전망했다. 함영진 랩장은 "연내 가격 하락세가 뚜렷한 시장 상황이다. 향후 경기 위축, 수요 부재로 집값 변동성이 더 커질 수 있는 상황을 고려해 지방과 수도권 외곽에 규제지역 해제가 집중된 것으로 보인다"며 "이미 시장 침체에 돌입한 지방에서 규제지역 해제를 적극적으로 요청한 부분이 반영된 것으로 판단한다"고 분석했다. 이어 함 랩장은 "매수자 입장에서 이번에 해제된 지역의 주택을 매입하려는 의지는 높지 않을 것"이라며 "사실상 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 매입을 기대하기 어렵다"고 설명했다. 한문도 교수는 "지방 중심 조정 대상 지역 해제는 어느 정도 효과는 있을 것"이라면서도 "정부도 기본적인 기조는 추가 주택 가격 상승, 경착륙될 수도 있는 환경이다"고 했다. 그래도 투자를 원한다면… 전문가들은 현재 상황이 투자하기에 적합한 상황은 아니라는데 뜻을 같이했다. 특히 다주택자의 경우 투자에 조심할 것을 당부했다. 집값이 하락한다고 해서 무리하게 매수를 하거나, 매도를 선택할 경우 더 큰 손해를 볼 수 있다는 것이다. 박원갑 위원은 "급매물이 나오고는 있으나 현재 상황에서 '묻지 마 식' 상급지 옮겨타기는 위험하다. 또 1주택자들이 무주택으로 가는 것도 반대"라고 잘라 말했다. 시장은 언제나 나의 결정보다 빠르고 더 영리하기 때문에 주택을 가지고 섣부른 재태크를 하려고 하는 것은 옳지 않다는 것이다. 박 위원은 "자신이 대단한 '마켓 타이머(시장을 읽는 사람)'가 될 자신이 있다면 집 가지고 재주를 부려도 된다. 그렇지 않다면 1주택자는 집의 가격보다는 가치를 다시 생각해야 한다"고 당부했다. 다만, 무주택자 중 내 집 마련에 대한 의지가 있다면 적절한 시점이 왔을 때 매수를 하는 것은 나쁜 선택이 아니라고 보는 전문가도 더러 있었다. 박원갑 위원은 "무주택자라면 시세 대비 20~30% 저렴한 분양 물건을 노려야 한다"며 "요즘은 급매물도 경매도 매력적이지 않은 시기다. 다주택자의 경우 헐값에 나온 물건을 사들이고 싶으면 수도권 조정 대상 지역이 풀리거나, 내년 하반기에나 생각해야 한다"고 덧붙였다. 윤지해 수석연구원은 "언제가 저점인지 가늠하는 것은 상당히 어렵다. 다만, 주택 매수를 원하는데 하락기가 끝난 뒤 매수에 들어간다면 이미 늦은 것일 수도 있다. 원하는 주택이 있다면 시점을 잘 살피고 진입하는 것은 유효하다"고 진단했다. 이어 그는 "이미 집이 있다면 자금이 풍부하다는 전제 아래 상업용 부동산이나 토지에 관심을 둘 필요는 있으나, 이는 절대적인 것이 아니다. 자신의 자금과 목적을 두루 따지고 결정하는 것이 더 합리적이다. 토지는 환금성이 떨어져 신중해야 한다"고 말했다. 함영진 랩장은 "무주택자나 1주택자가 저렴하게 사거나, 상급지로 갈아탄다고 하면 급매나 경매 분양이 답이 될 수는 있지만, 대출을 받아서 투자할 때는 아니다"라고 강조했다. 함 랩장은 이어 "다만 무주택자이나 언젠가 내 집 마련을 하겠다는 의지가 있고, 전세 자금의 60%를 확보한 상황이라면 원하는 주택의 가격이 적절한 수준까지 내려왔을 때 매수를 하는 것은 고려해볼 만하다"고 했다. 전문가들은 대한민국에서 집의 의미를 다시금 생각해 보라는 조언도 잊지 않았다. '영끌(영혼까지 끌어)'로 고점에 매수했는데, 하락할 경우 심리적으로 견디기 힘들다는 것이다. 박원갑 위원은 "집이 삶에 주는 가치적인 측면에 무게를 둬야지, 가격의 노예가 되면 하락기에 인생이 무너지기에 십상이다. 이미 고점에 사들였다면 내 집의 긍정적인 면을 발견하고 나름대로 의미를 부여해야 현재와 같은 어려운 시기를 살아갈 수 있다. 버블이 형성되면 고점 회복까지 시간이 걸리지만 언젠가는 회복된다"고 말했다. 한문도 교수는 "성실하게 일하는 사람들이 희망을 갖고 세상을 살 수 있는 날은 언제는 존재한다"며 "다만 집은 형태의 차이일 뿐 언제나 필요한 것이다. 무주택자라면, 하락기에 주저하다가 못 사고 넘어갈 것이 아니라 스스로 공부를 해서 매수를 하는 것은 좋은 선택이 될 것"이라고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.09.26 07:00
생활/문화

정부, 올해 보유세 작년 수준 유지…60세 이상 고령자 종부세 납부유예

정부가 1세대 1주택자의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담을 지난해 수준으로 낮추고, 1주택 60세 이상 고령자에 종부세 납부유예제도를 도입하기로 했다. 정부는 23일 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 1세대 1주택자의 보유세 추가 부담을 방지하기 위한 정부 안을 확정한다고 밝혔다. 홍 부총리는 이날 "1가구 1주택자 보유세의 전반적인 부담은 전년과 유사하게 유지하는 가운데 건강보험료 혜택에도 영향이 없도록 하는 방향에서 대안을 논의할 예정"이라고 말했다. 정부는 지난해 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택 재산세 특례세율 적용하고, 1가구 1주택 종부세 공제액을 9억에서 11억원으로 상향하고, 건강보험료 재산공제금액 확대 등 종합적인 부담 완화방안을 마련해 적용해 왔다. 60세 이상 고령자에 대해서는 종부세 납부유예제도를 도입할 방침이다. 홍 부총리는 "종합부동산세의 경우 1가구 1주택 60세 이상 고령자에 대해서는 납부 유예 제도를 새로이 도입해 적용할 방침"이라며 "확정안에 대해서는 법령 개정안 발의, 전산시스템 개편 등 후속 조치를 신속히 이행하겠다"고 강조했다. 정부는 최근 부동산 시장이 안정된 상태라고 판단하고 있었다. 홍 부총리는 "최근 부동산 매매시장의 지표 흐름을 보면 가격·심리 측면에서 하향 안정 기조가 전반적으로 계속 이어지고 있다"며 "2년 7개월 만에 서울·수도권·전국에서 한 달 이상 재고 주택 가격(매매가격지수)이 동시 하락한 가운데, 실거래가 측면에서도 2월까지 4개월 연속 하락했다"고 말했다. 정부에 따르면 주택 매매가격지수는 서울이 8주, 수도권 7주, 전국 4주 연속 하락했다. 이처럼 전국적으로 동반 하락한 것은 2019년 6월 이후 처음이다. 전국 아파트 매매 실거래가 역시 지난해 11월부터 지난달까지 4개월 연속 하락세가 지속하고 있다. 정부는 강남 4구 등 일부 지역에서 매물이 줄고 수급지수가 반등하는 등 불안 조짐도 나타나고 있어 특이동향을 면밀히 모니터링 중이라는 입장이다. 이에 대해 홍 부총리는 "부동산시장은 그 특성상 수급 상황 뿐만 아니라 유동성, 기대심리요인 등까지 얽힌 복합시장"이라며 "정부 교체기를 앞둔 지금 부동산시장 가격의 하향 안정세가 흔들리지 않도록 관리하는 것이 절대적으로 중요하다"고 강조했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2022.03.23 16:51
부동산

[랜드IS] 대대적 개편 예고에 기대·우려 교차하는 부동산 시장

서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 양도세 종부세 상담 안내문. 연합뉴스 제20대 대통령에 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 부동산 시장에 기대와 우려가 교차하고 있다. 현장 공인중개사무소에는 대선 이후 세제 개편에 대한 기대감으로 일부 급매물이 줄었고, 매매를 원하는 이들의 문의도 증가세인 것으로 알려진다. 그러나 차기 정부의 공약 실현을 위해서는 국회 통과가 필요해 "기대는 이르다"는 목소리도 나온다. 세제 완화 기대감 솔솔 경기도 수원시에 거주 중인 A 씨는 지난 11일 집 근처 공인중개사무소로부터 모처럼 연락을 받았다. 약 6개월 전에 내놨던 집을 보고 싶어하는 사람이 있다는 것이다. A 씨는 "분양받은 집으로 이사하면서 전에 살던 집을 목표가 보다 5000만원 낮게 내놨는데, 집 보러 오겠다는 사람이 없었다"고 털어놨다. 집 담보 대출로 매월 200만원의 이자를 감당하던 그는 매매 시장이 꽁꽁 얼자 내심 걱정이 많았다. 그는 "대선이 끝나면 좀 달라질까 싶었는데 집을 보러 오겠다는 연락을 받아서 걱정을 한시름 내려놨다"고 했다. A 씨는 차기 정부가 대출과 세제 규제를 완화한다고 공언한 만큼 매매도 살아날 것이라고 기대하고 있다. B 씨는 25억~30억원에 달하는 아파트 두 채와 실거주 주택을 따로 보유 중인 부모를 모시고 있다. 그는 "부모님이 아파트 한 채를 처분하고 노후 준비 차원에서 작은 건물을 매입하려고 한다. 그런데 현 정부에서는 양도세가 80%에 달해서 실행하지 못했다"고 말했다. B 씨는 "차익의 대부분을 국고로 가져간다고 하니 파는 사람이나 사려는 사람 모두에게 힘들었다"며 "정권이 바뀌었으니 세제도 바뀔 것이라 기대 중"이라고 말했다. 현장도 체감한다. 서울 노원구 월계동 인근 공인중개사무소 관계자는 본지에 "대선 이후 매매와 전세 문의가 조금 늘었다. 그 전에는 정말 전화 한 통 없었다. 집주인들이 팔려고 내놨던 매물을 거두고 호가 조정 의견을 묻기도 한다"고 말했다. 13일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 12일 4만 9195건으로 전날 기준으로 등록된 매물(4만 9539건)보다 0.69% 감소했다. 노원구의 경우 전날(1684건)보다 0.35% 감소한 1678건으로 지난 1월 28일(1701건)보다 매물이 줄었다. 강남구는 전날(4026건)보다 0.37%, 송파(3014건)구는 0.82% 매물이 감소했다. 대선 전까지 매수자보다 매도자가 많았던 시장에 약간의 변화가 있었다는 뜻이다. . 종부세 뜯어고치는 차기 정부 차기 정부의 부동산 정책은 공급 확대와 규제 완화가 기조다. 윤 당선인은 그동안 현 정부의 규제 남발 등 과도한 시장 개입을 지적해왔다. 차기 정부는 단기적으로 1주택자에 대한 종부세율 완화를 시사해 왔다. 현 정부가 1주택자 종부세율을 0.5%∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 추가 인상했는데, 윤 당선인은 1주택자 종부세율을 초기 수준인 0.5~2.0%로 환원하겠다는 계획이다. 이와 함께 1주택 장기 보유자에 대해서는 연령과 상관없이 주택을 매각하거나 상속하는 시점까지 종부세 납부 이연을 허용한다. 거래세 완화를 위해 다주택자 양도세 중과 적용을 최대 2년간 유예해주는 방안도 추진한다. 현재 2주택자는 양도소득세 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 기본세율에 30%를 중과하고 있는데, 이를 최대 2년간 유예해주자는 것이다. 또 다주택자 양도세를 50% 한시적으로 감면해주는 방안도 공약으로 내놨다. 대규모 공급도 예고했다. 윤 당선자는 임기 5년간 총 250만호 이상의 주택을 공급하겠다고 약속했다. 이 가운데 130만~150만호는 수요가 집중된 수도권에 공급한다는 방침이다. 서울 남산에서 내려본 아파트. 연합뉴스 실현 가능성은 다만 업계에서는 부동산 공약이 실현되기에는 많은 어려움이 따를 것으로 전망한다. 차기 정권 세제개편의 핵심인 종부세와 재산세 통합 등 세제 개편 부문은 국회 통과가 필수적이다. 그러나 172석을 가진 원내 다수당인 더불어민주당의 반대가 예상돼 전면 폐지는 물론 관련 법 개정이 쉽지 않다는 것이다. 현 정부가 강경하게 밀어붙인 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 개편도 마찬가지다. 윤 당선인은 지난 2월 첫 대선 TV토론에서 "내 집이든 전셋집이든 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야 할 것 같다"며 "가장 먼저 대출 규제를 완화해서 집을 살 때 대출을 받을 수 있게 하고 7월이면 임대기한이 만료돼 전세가 상승이 예상되기 때문에 임대차 3법 개정을 먼저 하겠다"고 밝힌 바 있다. 특히 윤 당선인은 2+2 계약갱신청구권을 2년으로 되돌리는 형태로 임대차법 개정을 원하고 있는데, 국회 통과를 위해서는 넘어야 할 산이 높다. 이 밖에 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 상향하는 대신 증가 용적률의 절반을 공공분양주택으로 기부채납으로 받고 이 주택을 청년이나 신혼부부에게 반값에 분양하는 '역세권 첫 집 주택' 20만 가구 공급 계획은 3~4인 가구 무주택자들의 역차별 논란이 불거질 가능성이 있다. 현재 윤 당선인이 제시한 세제 개편 공약 중 국회 통과가 필요 없는 부분은 공정시장가액비율 95% 동결, 보유세 완화 정도다. 부동산 업계는 차기 정부의 정책에 따른 매매 변화가 본격적으로 시세에 반영되려면 1~2주일, 길게는 지방선거가 있는 6월 이후가 될 것으로 전망한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "새 정부의 주택 정책이 구체화해야 매매 변화 추이도 본격화할 것"이라며 "국회 통과 등으로 이른 시일 내 제도 변경 가능성도 작아 수급 요인에 따라 등락을 반복할 가능성이 있다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr ◇윤석열 당선자 부동산 세제 공약 ------------------------------------------------- ▲종합부동산세 전면 재검토 ▲1주택자 양도소득세·재산세 완화 ▲다주택자 양도세 중과 2년 유예 ▲다주택자 양도세 50% 한시적 감면 ▲주택담보대출 규제 완화 ▲3주택 이상 보유자는 대출 규제 ▲보유세 급등 차단 ◇윤석열 당선자 주택 공급 공약 ----------------------------------------------- ▲규제완화 통해 전국 250만 세대 공급 ▲청년원가주택 30만호, 역세권 첫집 주택 20만호 ▲재건축·재개발 규제 완화 ▲3기 신도시 차질없이 추진, 1기 신도시 재건축·리모델링 ---------------------------------------------------------------------------- *자료=윤석열 당선자 대선 공약집 2022.03.14 08:38
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